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樂居財經 李禮5月11日,首創證券發布房地產行業周報。
政策端:中央方面:上周自然資源部部長王廣華宣布我國全面實現不動產統一登記。因城施策方面:上周上海明確多子女家庭在上海市購首套房,最高貸款限額上浮20%,即家庭最高貸款限額可達144萬元;景德鎮市通知,今年年底前于中心城區購買二手住房,給予50%契稅補貼,同時給予100元/平米購房補貼,首套首付20%,二套首付30%等;杭州市落戶新政正式實施,大專、本科、研究生、技能人才、夫妻投靠、子女投靠等落戶政策全面放寬。
市場端:2023W18我們重點監測的39城商品房成交面積為186.6萬平米,環比-58.5%,同比1.4%;全年累計成交面積6920.1萬平米,同比7.6%。2023W18我們跟蹤的10個城市商品房可售面積為6143萬平米,較上周環比-0.5%;庫存去化周期為13個月,環比1.8個月。其中上海和杭州去化周期相對健康,分別為4.7和3.1個月;弱二線城市福州,三線城市莆田和寶雞去化周期較高,分別為24個月以上。2023W18我們跟蹤重點城市推盤套數為5867套,環比-5.4%,年度累計總推盤數同比-13.2%;周度新開盤去化率61.1%,環比變動0.7%,仍維持在較高水平。整體銷售市場熱度持續。小陽春后房企推盤有所下滑,我們預計商品房銷售呈現季節性回落。
投資建議:資產質量優化帶動優質房企PB回升。當前國央企的銷售超預期復蘇,預期差將帶動國央企估值小幅回升。歷史低效資產包袱較小,于周期底部獲取三高土儲(高能級、高去化、高利潤率)的房企,將形成較明顯的換牌效應,帶動資產質量優化。在區域分化的背景下,資產質量提升將帶動優質房企PB逐步回升至2018年行業高周轉模式前的水平。持續推薦:1)高能級布局、拿地換牌比例較高、規模適中的頭部房企:招商蛇口、華潤置地;2)行業底部拿地擴張的優質房企:濱江集團、華發股份。3)融資和拿地后續恢復正常的困境反轉類房企,有望迎來估值提升:金地集團。4)永續現金流類房企:龍湖集團、華潤置地。
風險提示:銷售恢復難以持續,市場對寬松政策反應鈍化,房價超預期下跌等。
相關公司:首創證券sh601136
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