題：二手房中介費七成由買家支付，調整費率公平是重點

(資料圖)

作者 嚴躍進 易居研究院研究總監

6月1日，福州發布《關于合理調整二手房產交易傭金標準促進房產消費復蘇的指導意見書》。該政策被認為是“中介費下調第一槍”，但由于下降幅度不及預期、市場批評聲音較多等綜合原因，該文件最終被撤回。這又進一步引發二手房中介費下調的討論。

福州政策推出，說明相關政府主體在主動、及時思考地方中介費率調整這一關鍵問題，并做出了積極探索。當然文件撤回，說明中介費調整和預期有偏差，產生了一定爭論，因此需要后期的科學調整。

中介費率定價的四大標準

雖然各地中介費收取情況有很大差異，也會因不同年份、物業形成差別。在我們針對全國重點二手房市場交易調研中發現，各地形成了四大中介費率價格體系，即最高價、參考價、市場價、最低價。

圖1 全國二手房中介費率的四種價格類型 數據來源：各地中介機構、易居研究院

“最高價”是中介公司口頭的最高報價。部分城市最高價達到4%的水平，即通俗理解的“4個點”傭金。一般此類價格和特定房源有關。“參考價”是地方政府指導價下約定俗成的價格，普遍為3%的水平。部分實行單邊收費的城市會低于該水平，其對中介公司的定價有約束性。“市場價”是買賣雙方實際支付的價格。中介公司基于房地產市場運行情況，在參考價基礎上做出了上調價或折扣價，以實現交易目標，當前普遍為2%左右的水平。“最低價”是在成交中，極個別中介公司給出的優惠價，該價格大致為1%，但有一定噱頭或營銷成分。

易居研究院對全國25個重點城市二手房中介費用統計發現。二季度以來，二手房交易行情偏弱、中介機構競爭壓力增大。在買方市場形成過程中，中介費有降低的趨勢。

圖2 全國重點城市中介費率的市場價排序 數據來源：各地中介機構、易居研究院

目前，成都、西安和北京的中介費略高，分別為2.8%、2.8%和2.7%。而石家莊、東莞和太原的中介費相對低，分別為1.5%、1.8%和1.9%。

市場行情、中介類型、定價規則、服務內容、房源類型和客源類型等因素都影響著中介費的浮動下調。總體上看，城市規模大、二手房市場活躍的城市，其中介費要相對高，反之，中介費相對較低。

相比參考價，中介費實際價格或市場價格出現折扣。這表明市場供求關系、企業經營關系在實際中有了明顯變化有關，一旦中介公司房源掛牌量明顯增多，潛在購房者較少，中介費就有可能傾向買家做下調。

買賣雙方費用該如何承擔？

二手房中介費由誰來承擔、比例各應是多少？這是當前降低購房成本要考量的一個重要內容。

調研發現，當前中介費有67%比例是由購房者承擔的，剩下的33%是由賣家承擔。即當前購房者承擔了近七成二手房中介費，壓力更大，在一定程度上有損公平性。這也是近期不斷有“引導由交易雙方共同承擔經紀服務費用”政策推出的意義所在。

此外，中介費下調，往往會面臨費用滋生和費用轉嫁問題。費用滋生是指一些包括貸款服務費、保障服務費、擔保費等在內新費用的產生。此類費用如何定價或如何收取，都應在中介費調整政策中做出說明。而針對費用轉嫁，更要做好系統論證和機制創新，防止出現購房者承擔賣家部分費用的情況。

二季度以來，全國二手房市場疲軟，給中介公司日常經營和管理造成較大影響。倘若二手房市場沒有激活或持續復蘇，那中介費下調會加劇中介公司的經營困難。這在一定程度上容易產生違規操作、無序競爭、交易繼續疲軟等新問題。

因此，我們建議中介費下調要和二手房提振政策緊密結合。各地要在兼顧購房群眾、中介機構、市場行情等實際情況基礎上，積極降低交易成本，促進二手房市場平穩健康發展。(中新經緯APP)

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責任編輯：李惠聰

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