21世紀經濟報道記者吳抒穎 深圳報道

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隨著公募REITs在中國啟航，其正逐漸被不動產持有方視作是沉淀資產首選的變現渠道。REITs的興起固然為之創造了可能，但必須承認的是，許多持有不動產較多的企業，囿于客觀條件以及主觀因素，仍難以將旗下不動產成功包裝以滿足公募REITs上市的條件。

公募REITs的政策條件逐漸走向成熟，企業也紛紛作出研判與應對寄望能積極搭上REITs的資本快車，但如何打造具有穩定回報且可持續運營的資產，是當下要緊的問題。

實際上，將時間跨度拉長，公募REITs在境外的運作已經比較成熟，也有較多的經驗可以分享以及復制。第一太平戴維斯作為國際化的房地產服務商，在REITs運作上也有相關心得。

第一太平戴維斯廣州估值及專業顧問服務部負責人周志鵬在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示，資產重組和運營涉及稅項相對復雜，一直影響著產權人發行公募REITs的積極性，這是以往國內資產運營方在海外資本市場發行REITs產品的重要原因。隨著深入推進公募REITs，配套的稅收政策也有調整需要。

21世紀經濟報道（下稱“21世紀”）：公募REITs在中國發展加速，這對不動產持有方在打通“投融管退”的全鏈條上有什么樣的作用？

周志鵬：公募REITs的試點目前主要是基礎設施，這類不動產一般規模較大，以往大多通過大宗資產交易、公司股權交易或者整體IPO的方式退出，變現能力不強。

公募REITs為不動產持有方從重資產向輕資產轉型提供了更多路徑，有助于優秀的不動產運營企業盤活、孵化增量，符合高質量發展的要求。不動產運營企業通過REITs實現退出后，資金也能夠實現有效回流賦能，在其他不動產上繼續復制“投融管退”，實現持有方、運營方和投資方三贏，而這也有利于社會資金參與到這個領域，增加投資渠道。

21世紀：首批公募REITs主要以基礎設施類資產為主，包括產業園、保租房等。從你第三方的角度看來，針對這兩類資產的運營以及保值增值，需要注重哪些方面？

周志鵬：租金是社會發展成果的一部分，只有租戶發展好了，租金才有提升的空間。

產業園是培養孵化企業和產業鏈的載體，招商引資的手段，過高的租金不利于產業群的形成、聚集與發展。堅持長期經營的思維，提供優惠的租金，用產業鏈的角度招商引資，吸引更多上下游的企業整體進入，協同發展；此外，也可通過配備豐富便利的硬件配套，專業齊全的軟件配套助力進駐企業做大做強，這樣才能反哺不動產，有利于保值增值。

而保障性租賃住宅面向為中低收入、住房困難家庭等群體，具有更明顯的補助性質。租金收入受限，管理成本的控制，直接影響利潤。通過降本提效，精細化管理，才能提升不動產的收益回報水平。

21世紀：前段時間，證監會、國家發改委發布通知，研究支持增強消費能力、改善消費條件、創新消費場景的消費基礎設施發行基礎設施REITs，優先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點項目，保障基本民生的社區商業項目發行基礎設施REITs。這是否會為商業市場的價值重估帶來相應的影響？它將如何重構整個商業市場？

周志鵬：236號文（指《關于規范高效做好基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)項目申報推薦工作的通知》(發改投資〔2023〕236號)）對公募REITs的資金使用有相應的限制，如購物中心、百貨商場等募集到的資金，不得用于商品住宅類開發業務等。

在這種情況下，下一步需要引導資本往優秀的運營企業聚集，培養壯大運營能力，改造低效的存量不動產，優化經營，通過可持續的資金和不動產管理能力結合，實現良性循環。

在估值方面，公募REITs推出之前，大宗商業物業主要的退出路徑是資產或股權交易，相對途徑單一。潛在買家考慮的回報率時會要求溢價，補充流動性不足。

現在市場上，我們看到大宗商業物業的回報率大概在5-6%，而REITs的分派率下調至3.8%，這也會引導市場上的參與者按照各個存量商業項目的盈利能力與流動性差異，往這一新的價格體系進行對標。

21世紀：目前來說，中國適應于通過REITs實現推出的資產規模是否仍然偏低？成因是什么？

周志鵬：目前適應公募REITs的資產規模的確偏低。事實上，商業地產的資產規模并不小，但能達到運營成熟、現金流穩定的商業資產并不多。

適應REITs的資產一般坐落在城市核心區域，運營時間較長，因此也經歷了區域的發展成熟，所以項目增值幅度較大。這類資產雖然有這些優勢，但發行REITs在稅收方面仍具有一定討論空間，這對原產權人來說是需要納入必須考慮的范疇。

還有一些新建的商業地產資產，這些資產屬于新開發建設的項目，土地增值幅度不大卻又尚未培育成熟，所以這類資產本身很難達到發行條件。

事實上，中國經歷了過往十多年發展，社會上聚集了大量的商業物業，產能相對過剩，盤活的需求非常大。目前雖然把百貨商場、購物中心、農貿市場等商業網點項目納入試點范圍提供了政策契機，但仍處于前期摸索階段，只有當社會資金、業權人和運營商實現平衡，試點成效顯現，這市場才能有快速的發展。

21世紀：在政策方面，你認為未來對于公募REITs還可能將會有什么樣的支持？公募REITs在現階段的發展是否存在一些還需要突破的地方？

周志鵬：236號文特別強調用地性質與投資管理手續合規性。而以往開發的不動產，存在一些遺留問題或權屬瑕疵，如投資報建手續不完善、土地使用合規、權屬資料辦理和不動產轉讓限制等。

公募REITs之前的試點工作，發行人、中介機構和監管部門，各方都是摸著石頭過河，提出的更多是大方向上的要求，這些要求多數偏向于原則性，框架性的方面。這在客觀上帶來了部分REITs項目的擠壓，影響審核和推薦的效率。

從這個角度來說，我認為，未來相關監管機構之間的傳達溝通，屬地監管部門對政策要求的理解、推進和支持力度，都是REITs項目加速推進的關鍵。

此外，從目前的試點情況來看，進入試點范圍的資產雖然在擴容，但仍然屬于少數。未來隨著試點經驗的增加，預計范圍仍會擴大。在這過程中，涉及資產重組和運營所帶來的稅收問題一直影響著產權人發行公募REITs的積極性。

過去，這使得部分國內資產運營方選擇在境外市場發行REITs產品，而隨著中國公募REITs的開閘，配套的稅收政策也有調整需要。

21世紀：對于第三方的房地產服務商而言，公募REITs的加速推進可能帶來什么樣的機會？如何去抓住這些潛在的機會？

周志鵬：以往房地產的高速發展，開發商習慣了高周轉，高收益的發展模式。相比之下，商業運營盈利慢，是件“苦差事”。但現在高周轉模式難以持續，如何培育存量房地產及退出，市場對招商與運營能力的需求越來越大。

對于第三方運營商來說，商業項目地域差別大，以往成功的模式如何復制，是勝出關鍵。相比起來，協助業主方發行公募REITs的券商、律師、評估師等各類專業機構的服務，因地域產生的差別要小一些。其以往的成功經驗，有助于提升公募REITs的推進效率。

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