土豆大會 06月08日上海土地公告
5月10日,上海發布2023年二批次擬出讓住宅用地清單。總計25宗含宅地,總建面約263萬方。二批次分將分2輪掛牌,第一輪次6月8日掛牌16幅住宅用地,7月中上旬開始組織交易活動;第二輪次擬于6月26日-30日期間,發布9幅住宅用地出讓公告,7月底開始組織交易活動。
上海2023年第二批集中供應土地明細表(一)
(相關資料圖)
供應——量升、價漲、質跌
一、總量及結構變化
二批次地塊以10-20萬方為主,體量適中,門檻較低。10-20萬方地塊數量環比翻倍,占比40%,其他基本和一批次持平,20萬方以上地塊兩宗,洞涇地鐵站純宅地總建面27萬方,臨港綜合地塊總建面52萬方。
二批次市區/外環線熱區11宗,和一批次持平;五大新城有軌交地塊7宗,環比增加3宗;新城無軌交2宗,環比增加1宗;極遠郊4宗,環比增加2宗。
二、地價及聯動價變化
聯動價上浮,市場預期周期性上漲。根據以往經驗,五大新城相鄰地塊的聯動價年均漲幅在1-2K左右。
部分地塊房地價差提升,利潤空間有保障。本批次華漕、大場、重固地塊的房地價差(聯動價-起始樓板價)相比前幾批次上漲。
三、質略有下滑
二批次質量略遜于一批次,有爭議的機會型地塊更多。一批次1km內有已通車軌交的地塊11宗,占比58%,軌交是重要資源配套,也有利于上下游板塊客戶導入,對于地塊未來流速有重要影響。二批次僅8宗,占比32%,曹路、奉賢、重固、臨港等地塊,軌交規劃中,或者在建。松江老城、宣橋、奉賢16單元、新橋等板塊,在市場整體下行的預期,郊環外冷熱分化的現狀下,項目未來去化速度存在一定爭議。需要各家開發商結合自身情況,做更深入的可研。
四、規則調整
批次換成輪次——輪次的含義是一個輪次內的公示地塊全部掛牌成交后,才開始下一個輪次。一個輪次最長周期3個月,今年頻次預計有五輪次。
一次性報價換成搖號:一批次的大熱門給原有的土拍流程和系統帶來了不小壓力,拍賣現場狀況頻出,「報價輸錯門」「營業執照門」催促有關部門研究新方案。
新玩法為搖號碼球。第一輪(選球環節):三個字母球搖出搖號號碼球組編號。第二輪(搖號環節):搖中號碼球所對應的競買人即為競得人,最高限價為競得價。
二批次競爭預判——整體熱度不弱于一批次
1、一批次73家企業參拍,競得率低,多數企業未拍到地,獲地企業也未“吃飽”;
2、上海雖有市場下行預期,但放眼全國市場表現仍亮眼,城區優質宅地依然可以實現日光;
3、就目前合作企業及各房企投資口充分溝通的結果來看,各房企都在積極備戰二批次。
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