作者：吳斯旻

一季度，樓市企穩的跡象進一步明晰。3月份，全國房地產銷售繼續回暖，房價上漲的城市數量也達到2019年上半年水平。但在房企推盤力度預期減弱、積壓需求釋放后的二季度，回暖行情能否得到延續，業界仍持謹慎態度。

國家統計局18日公布了2023年1~3月份全國房地產開發投資和銷售數據。數據顯示， 1—3月份，商品房銷售面積29946萬平方米，同比下降1.8%，其中住宅銷售面積增長1.4%。商品房銷售額30545億元，增長4.1%，其中住宅銷售額增長7.1%。

(資料圖片)

與前兩月相比，商品房銷售面積的同比累計降幅明顯收窄，銷售金額實現轉正。1—2月份，商品房銷售面積和銷售金額分別同比下降3.6%和0.1%。其中，住宅銷售面積下降0.6%，住宅銷售額增長3.5%。

單月來看，據第一財經測算，今年3月全國商品房銷售了14813萬平方米和15096億元。銷售金額高于去年同期，也超過了2019年3月份的14236億元。

3月銷售回暖背后既有季節性因素，也和部分城市購房者預期改善有關。

國盛證券分析師金晶認為，3 月份是傳統“小陽春”，今年“小陽春”提前至 2 月初到來，2-3 月均為小陽春階段。期間，房企加大推盤力度搶跑客戶，重點城市的供應量有明顯增長。

據克而瑞地產監測，2023 年 3 月重點 30 城供應環比大增164%；一季度累計成交規模上浮，同比上漲 21%。

房企在售項目折扣力度減弱，亦支撐了銷售價格回暖。當月，萬科、招商、金地等頭部房企仍在不同區域推出了重點針對現房的營銷活動，但整體折扣回升至 95 折以上，僅少數清棟特價房折扣力度達到 85 折以下。

前三月，樓市利好政策持續釋放，累積效應逐漸顯現。中指研究院數據顯示，一季度，各地已有超百省市(縣)優化房地產調控政策超180次。3 月多地繼續下調首套房貸利率，并提高公積金貸款額度，促進樓市溫和復蘇。

與此同時，為落實“保交樓”目標，多地引導金融機構加大對房地產項目等重點領域的金融支持力度，并通過運用保交樓專項借款、保交樓貸款支持計劃等政策工具，以保障房地產項目建設交付。

根據國家統計局數據，今年1-3月，房屋竣工面積實現正增長，同比增長14.7%，其中住房竣工面積同比增長16.8%。

伴隨商品房銷售的快速回暖，居民中長期貸款明顯增多。央行最新數據顯示，3月，以房貸為主的中長期貸款增加 6348 億元，同比多增 2613 億，超過 2021 年同期的 6239 億元。

但也有行業人士認為，這一超預期數據是否反映出地產銷售韌性，仍待觀望。目前，不宜高估居民住房消費的內生修復高度。3月，居民存款新增規模創歷史同期新高，“超額儲蓄”繼續增加。

樓市的弱復蘇也體現在城市分化上。根據國家統計局發布的月度70城房價指數，3月份，超九成(64個)城市新房價格環比上漲，但“普漲”之下，漲幅分化依然嚴重。

以二線城市為例，3月份整體環比漲幅達到0.6%，為近四年來較高水平。其中，成都、重慶、天津、武漢等地一季度新房價格環比漲幅維持在0.5%以上；而東北城市大連的新房價格則連跌了18個月。

“這一輪房價上漲呈現出急漲的形態、普漲的趨勢，但可持續性不足。”廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉提出對此輪樓市復蘇“急漲急跌”的擔憂。

他表示，往年，樓市“小陽春”自3月份開啟后，會一直延續到4月初，并與5月份的小長假促銷以及上半年開發商“沖業績”銜接。但今年一季度，有的開發商在1-2月已完成全年銷售計劃的40%-50%。從三月底開始，無論是一線城市還是三四線城市，均出現了看房量和成交量連續下行的現象。

金晶亦認為，目前，樓市“小陽春”已經接近尾聲。

展望后市，億翰智庫地產研究總監于小雨表示，短期內，市場熱度仍處于溫和恢復的過程，并不會得到顯著改善。至于需求回暖，需要綜合評估購房者及企業的能力和預期。

“從節奏來看，不是會持續性修復，波段性會比較強。從2月份一直持續下去是比較難的。”于小雨稱，一方面，現在，樓市投資性需求基本上不存在，對于剛需性和改善性需求，無論是釋放節奏還是對銷售面積及金額的改善作用，都會相對較慢；另一方面，低能級的城市的銷售更具波段性，可能會呈現短期數據轉好但再下滑的態勢；此外，由于目前樓市復蘇主要體現在“量”上，“價”的回歸還沒有達到上漲預期。在彈性較弱的情況下，量對價的帶動作用也會產生一定的抑制效果。

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