觀點網今年以來，長三角地區土拍熱度復蘇明顯，在上海之前，南京、蘇州和杭州三大熱點城市已經攬金近650億元，截至3月底，杭州的土地出讓金更達到416.6億元。

隨著上海首批供地的到來，土拍熱度再上一個臺階，房企迎來更激烈的競爭。

(資料圖片僅供參考)

4月18日，上海2023年首次集中供地正式拉開序幕，根據出讓文件，上海首批推出浦東新區、徐匯區、靜安區、普陀區、閔行區、寶山區、嘉定區、松江區、青浦區、奉賢區、金山區11個地區共計19宗涉宅地塊，起始總價約483.4億元。

經過4天的連續出讓，直到4月21日最后3宗地塊成交，本次土拍完美落幕，共成交19宗地塊，其中4宗底價成交，15宗地塊進入一次性報價環節，總攬金518.84億元，平均溢價率7.3%。

拿地企業中，除熟悉的“拿地王”招商蛇口外，越秀、龍湖、金地的加入，以及華潤、萬科與中海被“禁賽”后首次參與到競拍隊伍中，讓本次土拍熱鬧非凡。

房企積極性高漲

盡管4月21日只有3宗地塊出讓，但本批次供地的熱度仍舊不減，房企對于閔行莘莊地塊的爭搶延續了上一日青浦西虹橋的激烈程度。

其中，閔行區莘莊社區MHP0-0201單元13A-10A、13A-13A地塊，吸引了建發、國貿&葛洲壩、華僑城、招商&南山、中海、上海建工&保利發展、象嶼、華發、碧桂園、越秀、綠城、大悅城等16家房企競拍。最終上海建工&保利發展聯合體以13.09億元競得該地塊，溢價率8.5%，成交樓板價48105元/平方米。

此外，閔行區梅隴社區MHP0-0306單元5-3、6-3、5-5、6-5地塊在經歷了55輪競價后，由上海萬怡景置業有限公司和中鐵房地產集團華東有限公司聯合體（萬科&中鐵建）以75.49億元競得，折合樓面價46402元/平方米，溢價率8.98%。

閔行區莘莊社區另一宗地塊則更為焦灼，直到晚上9點才確定競得人。最終，MHP0-0201單元16A-07A地塊由中華企業通過一次性報價以20.11億元競得，樓面價48029元/平方米。

同樣的情形也出現在4月20日的土拍中，當時最受關注的青浦區西虹橋龍聯路北側07-02地塊，因競買人較多一直在核驗，直到晚上11點也沒能出結果。最終該地塊由華發&南通瑞城以19.19億元競得，樓面價38689元/平方米。

事實上，由于本次參與競拍的房企超過50家，類似這種對競買人的核驗尤為費時，比如在4月18日供地首日現場，浦東周浦地塊拍賣時就因為資料審核超過4個小時，導致地塊最終未能拍出。

據了解，超長時間資料審核背后是越秀華發聯合體因越秀項目公司經營執照中經營范圍不符合該地塊要求，被取消拍地資格導致。盡管越秀對此提出申訴也無濟于事，最終與其組建聯合體的華發一同出局，而周浦地塊則被招商和南昌市政聯合體收入囊中。

與對競買人的核驗形成鮮明對比的是，房企在報價環節十分迅速，基本上一個報價出來后5秒不到就有第二個報價，幾分鐘就觸發中止價，最后進入一次性書面報價。

在成交結果上，本次土拍除了首日4宗地塊底價成交外，其余地塊均達中止價，底價成交地塊僅占比2成。對比2022年的四個批次，從首批到末批，底價成交地塊分別占比6成、4成、7成和7成。

這也表明，本次土拍是上海近年來熱度最高的一次。

華潤、萬科與中海回歸

近年來，隨著部分房企在三四線城市受挫，大家更愿意將資金投入一二線城市，尤其是像上海這樣擁有眾多高能級土地的市場，這也是上海土地市場持續受到關注的原因。

自從2020年的“圍標”事件以來，華潤、萬科和中海三家企業三年內無法在上海拿地，而今年3月就是三家企業的拿地解禁期限，該三家企業也是拿出了十足的決心，其中華潤一共報名了12家地塊，萬科報名了10家，中海報名了7家。

從結果來看，萬科本次土拍拿下2宗地塊，其在首日和印力聯合體以底價37.83億元競得松江區富林街道一宗商住用地，之后又在4月21日聯合中鐵建75.49億元競得閔行區梅隴社區MHP0-0306單元5-3、6-3、5-5、6-5地塊，總拿地金額113.32億元。

而華潤則在土拍第三日競得青浦區西虹橋小淶港西側52-20地塊，成交價為30.15億元，溢價率約8.95%。該地塊的競爭也是十分激烈，一共吸引了13家房企參拍。

不過，遺憾的是，中海在本次土拍中顆粒無收。不同于華潤和萬科，中海是三個企業中受“圍標”事件較嚴重的那個，當時涉事人員受到懲罰，導致整個區域人員都有較大調整。

另一方面，在此次土拍前，華潤去年底通過轉讓方式獲取了前灘南地塊，萬科也通過股權轉讓在上海拿下靜安區中興社區地塊，實現了曲線拿地。

中海也并非沒有實際行動，只是并不順利。在“圍標”事件后的2020年7月底，中海與黃浦區簽約，共同開發建國東路67-71街坊歷史風貌保護及城市更新項目，該項目投資總額高達590億元，為中海發展史上規模最大的項目。

該項目是包括住宅、商辦、風貌保護及歷史保留建筑等在內的復合型社區改造，對開發商的綜合能力要求極高。彼時市場一度解讀為是中海重回上海市場的方式，只是后來因項目舊改周期太長，中海退出了大部分的地塊。

回到本次土拍，盡管中海沒有獲得地塊，其與華潤、萬科的回歸明顯加重了本次參拍企業的名單分量，一定程度上讓搶地競爭更加激烈。

除華潤、萬科重新補倉上海外，招商蛇口、保利發展、中鐵建、象嶼、金地都獨立或是以聯合體的形式分別獲得2宗地塊。

針對本次土拍的整體情況，市場普遍認為，盡管本次上海土拍在體量上相較于去年有所減少，但參與房企的增多從側面反映出地塊質量較高。房企拿地聚焦上海，與房地產市場主要在高能級市場率先復蘇、新房銷售市場被看好等因素有關。

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