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繼原始權(quán)益人增持后，公募REITS首現(xiàn)基金管理人自購。

在今年公募REITs市場表現(xiàn)低迷，多只REITs跌出高折價后，部分產(chǎn)品獲得增持或自購。5月9日，華夏基金發(fā)布公告稱，公司將以不超過3000萬元固有資金投資華夏中國交建(行情601800,診股)REIT，并持有不少于6個月，這也是首家基金管理人自購旗下公募REITs的案例；同期，中信建投基金也公告“中信建投國家電投新能源REIT”原始權(quán)益人之一致行動人增持基金份額計劃的公告，在近期公募REITs大跌期間，向市場傳遞出積極信號。

多位業(yè)內(nèi)人士對此表示，基金管理人和原始權(quán)益人對公募REITs底層資產(chǎn)經(jīng)營情況有更深刻的理解，這類資金自購或增持有利于提振投資者信心，向市場傳遞價值被低估的信號。而受制于分紅率不及預(yù)期、部分產(chǎn)品首發(fā)估值偏高等因素，今年公募REITs市場不斷調(diào)整，部分產(chǎn)品折價率越來越高，未來該類產(chǎn)品價格會逐漸向價值回歸，投資價值已經(jīng)開始凸顯。

公募REITs再現(xiàn)增持或自購

華夏基金自購3000萬元

5月9日，華夏基金發(fā)布公告稱，基于對旗下管理的華夏中國交建高速公路封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（簡稱“華夏中國交建REIT”）未來發(fā)展前景的信心，以及與廣大投資者共擔(dān)風(fēng)險、共享收益的原則，華夏基金自公告發(fā)布之日起 6月內(nèi)使用3000萬元以內(nèi)固有資金投資本基金，并承諾持有期限不少于6個月。

與此同時，中信建投基金也公告了“中信建投國家電投新能源REIT”原始權(quán)益人之一致行動人增持基金份額計劃的公告。

公告稱，中信建投基金于今年5月8日收到本基金原始權(quán)益人之一致行動人百瑞信托有限責(zé)任公司的通知，百瑞信托有限責(zé)任公司計劃自2023年5月9日起6個月內(nèi)，在遵守中國證券監(jiān)督管理委員會和上海證券交易所的相關(guān)規(guī)定前提下，通過競價或大宗交易買入方式增持本基金份額。

根據(jù)公告，基于對本基金及基礎(chǔ)設(shè)施項目未來發(fā)展前景的信心和長期投資價值的認可，為切實維護廣大投資者利益，增強投資者信心，支持本基金持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展，百瑞信托有限責(zé)任公司通過上海證券交易所交易系統(tǒng)以競價或大宗交易買入方式進行增持，本次擬合計增持基金份額數(shù)量不超過1600萬份，占已發(fā)行基金總份額的2%。

事實上，在今年REITs二級市場的低迷表現(xiàn)下，在今年4月下旬，就有華夏中國交建REIT、中信建投國家電投新能源REIT等多只產(chǎn)品公告增持或自購，去年12月華夏中國交建REIT原始權(quán)益人（及一致行動人）也經(jīng)歷過增持。

針對機構(gòu)增持或自購的現(xiàn)象，華夏基金基礎(chǔ)設(shè)施與不動產(chǎn)投資部行政負責(zé)人莫一帆表示，原始權(quán)益人增持及基金自購，既體現(xiàn)了對項目未來發(fā)展前景的信心和長期投資價值的認可，提振投資者對整個公募REIT市場以及相關(guān)基金產(chǎn)品的信心，也證明基金管理人和原始權(quán)益人有充足的信心提升底層資產(chǎn)整體收益，實現(xiàn)與廣大投資人的收益共享、風(fēng)險共擔(dān)，有利于公募REITs市場持續(xù)、穩(wěn)定和健康發(fā)展。

中信建投基金相關(guān)業(yè)務(wù)負責(zé)人也認為，在近期公募REITs大跌期間增持基金份額，一是向投資者表達原始權(quán)益人及其一致行動人、基金管理人認可底層資產(chǎn)質(zhì)量、肯定未來收益，愿意持有更多基金份額以享受更多未來資產(chǎn)收益；二是向投資者證明，對該基金運營管理機構(gòu)專業(yè)運營管理能力的認可；三是向投資者積極傳遞其價值被低估的信號，提振市場信心。

“由于當(dāng)前公募REITs市場上部分產(chǎn)品的價格存在一定程度的低估，原始權(quán)益人‘真金白銀’的投資，有利于提振投資者對整個公募REIT市場以及相關(guān)基金產(chǎn)品的信心。”匯成基金研究中心相關(guān)人士也稱。

分紅不及預(yù)期

今年公募REITs平均跌幅近6%

從大盤指數(shù)看，截至最新收盤價，中證REITs（收盤）指數(shù)今年以來下跌11%，年初至今27只公募REITs產(chǎn)品平均跌幅為-5.65%，有6只產(chǎn)品跌破發(fā)行價。

其中，建信中關(guān)村(行情000931,診股)REIT今年以來跌幅19.17%；華夏中國交建REIT、博時蛇口產(chǎn)園REIT等多只產(chǎn)品跌幅超10%。而從去年2月中旬高點算起，中證REITs（收盤）指數(shù)區(qū)間跌幅已經(jīng)高達25%以上。

針對公募REITs二級市場價格的連續(xù)下跌，中信建投基金相關(guān)業(yè)務(wù)負責(zé)人分析，今年以來公募REITs會連續(xù)大跌的原因如下：首先，部分REITs基金底層資產(chǎn)經(jīng)營以及分紅率不及預(yù)期。其次，部分REITs產(chǎn)品首發(fā)估值偏高，二級市場價格面臨較大壓力。最后，高比例戰(zhàn)略配售安排的情況下導(dǎo)致流通盤較小，更多打新策略的機構(gòu)投資者影響了市場情緒。

莫一帆也表示，REITs市場的波動受到多重因素影響，包括宏觀經(jīng)濟、利率水平、股債市場表現(xiàn)、投資者結(jié)構(gòu)、分紅除權(quán)、市場情緒等。而今年以來，部分機構(gòu)投資者觸發(fā)止損線，以及市場對負面消息較為敏感等原因帶來市場波動，而項目潛在的投資收益及業(yè)績改善等信息并未被市場充分消化。

“不過，隨著宏觀經(jīng)濟的復(fù)蘇和項目業(yè)績的逐步修復(fù)，當(dāng)前REITs市場展現(xiàn)出良好的長期投資潛力。”莫一帆稱。

匯成基金研究中心也認為，一是由于市場能得到的REITs基金底層資產(chǎn)一手公開信息較少，資產(chǎn)評估相對困難，因此分紅率成為評估投資價值的重要準(zhǔn)繩。據(jù)REITs基金已披露的年報，近40%的盈利完成率不足100%，表現(xiàn)較弱，將影響分紅率，由此引發(fā)二級市場價格大跌。

第二，供給相對稀缺，導(dǎo)致上市初期部分REITs產(chǎn)品估值偏高。一方面，網(wǎng)下機構(gòu)打新報告貼近上沿；另一方面，流通盤占比過低，也約束了二級市場價格發(fā)現(xiàn)的功能。

最后，流通盤較小，更多反映了交易型投資者心態(tài)退潮。從追逐稀缺型而接受高溢價，心態(tài)切換為擔(dān)憂供給放量更傾向于獲利了結(jié)，形成了價格下跌→賣出→進一步下跌的循環(huán)。

隨著公募REITs大跌，部分產(chǎn)品折價率抬升，截至5月9日，全市場27只公募REITs產(chǎn)品平均溢價率7.34%，同比下降近16個百分點，多只產(chǎn)品折價率超10%以上。隨著溢價率大幅降溫，公募REITs的整體投資價值再度獲得資金的認可。

在莫一帆看來，公募REITs適合作為長期的資產(chǎn)配置工具，為投資者帶來較為穩(wěn)定的投資分紅。隨著經(jīng)濟穩(wěn)步復(fù)蘇，各類基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)迎來基本面的改善。當(dāng)前市場調(diào)整已使REITs產(chǎn)品價值顯現(xiàn)，現(xiàn)金分配率及隱含的投資IRR皆達到較高水平，較其他可比金融產(chǎn)品收益率具有一定優(yōu)勢。隨著市場對于REITs投資價值的逐步理解和認可，REITs產(chǎn)品的二級市場價格會向內(nèi)在投資價值有序回歸，為投資者帶來長期穩(wěn)定收益。

一位業(yè)內(nèi)人士也表示，REITs二級市場的調(diào)整，是價格逐步回歸理性的過程。長期來看，隨著市場經(jīng)濟活動穩(wěn)步復(fù)蘇，加之基礎(chǔ)資產(chǎn)本身所具有的優(yōu)良質(zhì)素，REITs各資產(chǎn)類型板塊有望迎來基本面的復(fù)蘇，我國公募REITs依然具備較強的投資價值。

匯成基金研究中心也認為，從大環(huán)境出發(fā)，2023年經(jīng)濟弱復(fù)蘇的趨勢確定，產(chǎn)業(yè)園、倉儲物流等仍維持高景氣。從邊際變化來看，受益于商務(wù)旅游物流等業(yè)態(tài)向好，高速類資產(chǎn)收費更加穩(wěn)定，盈利預(yù)期有好轉(zhuǎn)可能。REITs底層資產(chǎn)整體的經(jīng)營情況將有望轉(zhuǎn)好，有利于分紅率的提升。“隨著平均溢價率的壓縮，REITs的投資性價比已步入關(guān)注區(qū)間。”

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