“上饒市財政局非常重視物業采購標準化建設。2020年10月，由上饒市財政采購監管科牽頭、上饒市集中采購機構組織編寫物業采購實施方案和招標文件范本開始試點，2021年在全市推廣實施。截止目前實施效果良好，每個物業采購項目供應商參與度都很高，平均達8家，最多為22家，資金節約率平均為20%左右，達到了節約財政性資金的目的。”7月20日，由政府采購信息報聯合政府采購信息網主辦的“18屆政府采購監管大會暨政府采購20周年慶典”在內蒙古自治區鄂爾多斯市召開，江西省上饒市財政局政府采購監管科科長謝晞在物業采購座談會上分享了上饒市在物業服務項目監管中的做法和探索。

江西省上饒市財政局政府采購監管科科長謝晞?

組織需求論證，規范采購行為

【資料圖】

政府采購需求標準化是當前的熱門話題，上饒市財政局對于物業采購，引入了物業評審專家對物業服務進行需求論證，統一物業采購需求，規范物業服務內容，表現為六個統一標準：

一是統一預算價格的測算標準。物業服務是個勞動密集性產業，人工成本約占物業總預算的80%。根據上饒市當地勞動力市場的情況對物業配備人員及工資標準上限作了相關規定：在不包括社會保險企業繳納部分的情況下，項目經理、保潔員和綠化人員按相應面積進行配備，項目經理月工資不超過6500元，保潔員不超過2600元；秩序維護員根據門崗、巡邏合理區域配備；工程、會務、宿管人員也分別按一定的標準規定。

二是統一物業服務范圍。對辦公樓、安置小區、學校和醫院等物業管理需求標準作了規范，保潔、秩序維護和綠化三塊核心服務不得分包，物業服務期限不得高于三年。

三是統一代理機構。物業管理服務屬于集中采購目錄中的服務項目，采購人必須委托集中采購代理機構代理采購。

四是統一服務標準。把物業服務分十大類60項細化內容，包括建筑物日常維修養護、秩序維護、衛生保潔、綠化養護、設施設備管理、會議服務、檔案管理、消防安全、物資運送等十大類服務。

五是統一評分標準。將價格分提高到30分。

六是統一考核標準。上饒市財政局編制了《物業管理服務監督管理考核評價辦法》，對物業服務監管做到“五每”，即“每日巡查，每周覆蓋，每月打分，每半年測評，每年評價”。月度考評與支付的物業費掛鉤，半年考核不滿意的實行約談制，年末考核60分以下的可以不續簽下一年度物業合同。

需求標準化推進中存在的困難和問題

謝晞表示，物業采購需求標準化在推進過程中存在四方面問題：

一是物業標準化文件預算限額偏高。物業標準化范本中規定按法定要求將人員繳納社保作為人工成本的一部分。經調查，除少數管理比較規范的企業外，大部分物業公司均未為員工繳納社保或只為少數管理層人員繳納社保。如果采購人在物業項目預算測算中包含社保費用，中標后履約驗收，特別是采購人對物業服務的考核是關鍵，存在很大的廉政風險。對此，謝晞建議監管部門在履約驗收方面要補齊短板，加強事后監管。

二是采購人壓力較大。經過2年多的試行，上饒市物業服務采購將綜合評分法改為最低評標價法，供應商為了中標以承諾參與物業人員為失地農民，參與失地保險降低投標價格，中標后與采購人簽訂合同時又達不到相關要求試圖與采購人協商，協商不成只能放棄中標資格，給采購人實施項目造成一定的影響。

三是存在采購人拆分項目的行為。如部分醫院保安業務未納入物業招標自行管理，保安費用直接從收取的車輛停車費收入中支出。

四是對于采購人超標準招標的，缺少強有力的約束機制。如醫院、博物館、紀念館、美術館等物業服務具有一定的特殊性，超需求標準的只能由采購人單位紀檢部門跟蹤監督，受到專業能力和時間精力的限制，約束力不夠。

最后，謝晞強調，采購需求標準規范是物業服務采購規范的第一步，供應商投標、履約驗收這兩個環節也是服務采購成功與否的關鍵環節。采購監管部門要做好推進需求標準的制定工作，還要做好政策的宣傳和傳導，希望采購人、供應商等參與方積極配合，希望紀委監委作采購監管的后盾。

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