個(gè)人存量房貸款利率調(diào)整，或即將進(jìn)入落地階段。

中國人民銀行黨委書記、行長潘功勝在中國人民銀行、國家外匯管理局召開的2023年下半年工作會議上表示，要繼續(xù)引導(dǎo)個(gè)人住房貸款利率和首付比例下行、指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率。

早在7月14日，國新辦舉辦的2023年上半年金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會上，央行貨政司司長鄒瀾表示，按照市場化、法治化原則，我們支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。

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“過去是‘支持’和‘鼓勵(lì)’，而現(xiàn)在是‘指導(dǎo)’，這就意味著政策改革或進(jìn)入到實(shí)操層面。”相關(guān)房地產(chǎn)專家對時(shí)代周報(bào)記者表示。

為了解相關(guān)政策的落地執(zhí)行情況，時(shí)代周報(bào)記者8月2日致電工商銀行華南支行、招商銀行、廣州農(nóng)商行等多家銀行，相關(guān)工作人員皆表示，尚未接到相關(guān)方案和細(xì)則，后續(xù)若有明確政策指導(dǎo)，會積極落實(shí)監(jiān)管部門的相關(guān)要求。

存量房貸利率又將會以何種方式來調(diào)整呢？

“調(diào)整存量房貸利率可能會通過協(xié)商變更合同約定，或新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款來實(shí)現(xiàn)。”廣發(fā)證券研報(bào)稱，現(xiàn)階段存量房貸利率定價(jià)是“LPR+點(diǎn)差”，考慮到LPR變化會同時(shí)影響到增量貸款，“協(xié)商變更合同約定”應(yīng)該主要調(diào)整“點(diǎn)差”，具體的調(diào)整幅度以及范圍有待進(jìn)一步明確。

“從降低商業(yè)銀行協(xié)商成本，提升相關(guān)業(yè)務(wù)辦理效率角度，不排除效仿2008年通過批量打折方式。”光大銀行金融研究員周茂華對時(shí)代周報(bào)記者表示。

2008年10月，央行決定將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限由貸款基準(zhǔn)利率的0.85倍擴(kuò)大至0.7倍。隨后，多家銀行宣布對符合條件的存量房貸利率從8.5折降到7折。

“批量下調(diào)房貸利率的可能性較大，我們估算下調(diào)80BP左右”上述房地產(chǎn)專家表示。

若以2008年存量個(gè)人住房貸款利率“統(tǒng)一打折”的方式進(jìn)行調(diào)降。100萬的房貸，還款人當(dāng)下以5%的貸款利率、本額等息的方式進(jìn)行還款，那么還款人每個(gè)月本應(yīng)還款5368元，利息總額高達(dá)93萬元。

若存量房貸統(tǒng)一下調(diào)至商業(yè)住房貸款基準(zhǔn)利率4.2%（即當(dāng)下五年期以上LPR利率），購房者每月還款金額為4890，較之前每個(gè)月少償還478元，利息總額也下降到76萬元，較之前少還17萬元。

降低存量房貸利率有哪些路徑？是國有大行率先調(diào)整，還是中小商業(yè)銀行先行變動呢？

“具體哪一類型銀行先降，這個(gè)需要進(jìn)一步分析各類銀行面臨的息差壓力，房貸資產(chǎn)結(jié)構(gòu)等情況。”周茂華表示。

“一般來說，大型國有銀行在政策落實(shí)上會比較迅速，因?yàn)樗鼈兺ǔＳ懈嗟馁Y金規(guī)模和更強(qiáng)的政策執(zhí)行能力。”盤古智庫高級研究員江瀚對時(shí)代周報(bào)記者表示，不過銀行方對于個(gè)人存量房貸款利率的調(diào)整，可能會設(shè)定一定的門檻。這些門檻可能包括還款人的違約記錄、還款人房貸體量、有無提前還款等。此外，銀行還可能會考慮市場需求和競爭狀況，以及監(jiān)管政策的變化等因素，來決定具體的調(diào)整措施。

降低存量房貸利率對居民、銀行都形成了較大的影響。

“下調(diào)存量房貸利率，本質(zhì)上減少了銀行利潤，補(bǔ)貼了居民。”平安證券分析師劉璐稱，樂觀情況下這一補(bǔ)貼輸送的規(guī)模是2700億元一年。截至2023年3月，個(gè)人購房貸款存量38.9萬億，以五大行的情形類推，如果存量購房貸款整體下降70BP，則最樂觀情形下預(yù)計(jì)一年能節(jié)約2726億利息。按照房貸平均存續(xù)期為 15年，折現(xiàn)率為4%估算，相當(dāng)于一次性補(bǔ)貼居民3萬億的現(xiàn)值。“該政策相當(dāng)于給居民一筆長期限補(bǔ)貼，直接提升居民的年度可支配收入，有望提升居民的消費(fèi)意愿。”

談及降低存量房貸利率對銀行的影響，周茂華表示，“一方面，存量房利率下調(diào)將勢必對部分銀行凈息差構(gòu)成一定壓力；但另一方面，有助于降低提前還貸導(dǎo)致利息損失，同時(shí)有助于促進(jìn)消費(fèi)和樓市需求，房地產(chǎn)復(fù)蘇，進(jìn)而推動經(jīng)濟(jì)加快復(fù)蘇，利好銀行盈利和資產(chǎn)治理。”

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