近期，我國基礎設施REITs二級市場價格出現一定波動，底層資產基本面依然保持穩健，長期向好，投資價值正在逐步顯現。

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市場人士認為，在我國經濟整體進一步回升向好的大背景下，特別是產業園區REITs資產的優質底色將進一步彰顯，發行人深厚的產業積累將持續發揮積極作用。

投資價值逐步顯現

長期配置收益可期

數據顯示，截至2023年6月30日，9只產業園區REITs的平均預期現金流分派率已經達到4.37%，部分產品的預期現金流分派率甚至已接近5%。當前的分派率水平與10年期國債收益率對比，利差空間平均已走闊至173BP，部分產品對應的利差空間已突破200BP，無論從絕對收益還是大類資產配置的角度看，產業園區REITs的投資價值已經逐步顯現。

另外，從一二級市場價差的維度來看，當前產業園區REITs對應的估值水平也處于相對低位。相關數據顯示，北上廣深商務園區在大宗交易場景下，資本化率大致處于4.7%至5.6%之間，其他主要二線城市園區的資本化率水平處于5.6%至6.1%之間。相較之下，當前產業園區REITs按二級市場價格計算的分派率已接近大宗交易的資本化率水平。

分析人士認為，考慮到公募REITs產品在收益分派過程中的合理損耗、更高水平的信息披露體系和產品治理機制以及底層資產“優中選優”的嚴格篩選過程，產業園區REITs當前二級市場價格所對應的資產估值水平已經具備較強的投資吸引力，具備良好的長期資產配置價值。

產業園區REITs資產優質成熟

產業活力具備長期支撐

進入2023年以來，疫情的直接影響雖然已經基本消除，但產業園區的恢復調整過程尚未完全結束，部分項目出租情況仍時有波動。從發行人背景、項目所在區位、產業經濟趨勢、園區運營服務能力等多方面來看，當前已發行上市的產業園區REITs項目均為全國園區資產的核心優質代表，具備堅實、長期的健康發展基礎。

市場人士認為，當前宏觀經濟形勢和產業發展趨勢正處在動態變化階段。產業園區REITs的發行人憑借深厚的產業資源積累以及優秀的運營管理能力，能夠及時有效對租戶結構做出針對性調整，使園區資產更好地匹配下一階段的產業發展規律。因此，現階段正在進行中的租戶結構優化調整，為產業園區REITs后續更加優異的長期業績表現提供了寶貴機遇。

同時，發行人和基金管理人對于產業園區REITs的長期健康發展均充滿信心。面對短期租戶變動，發行人充分調動長期積累形成的豐富客戶儲備，并在產業資源方面予以傾斜導入，對穩定和優化園區經營狀態起到了積極正向作用。此外，面對近期出現的二級市場價格下跌，發行人與基金管理人及時果斷增持份額，進一步彰顯了發行人、管理人與投資者利益深度綁定，持續優化資產質量的決心和信心。

（文章來源：證券日報）

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